매수자 vs 매도자, 누가 어떤 세금을 부담할까?

부동산을 사고팔 때 단순히 금액만 중요한 게 아니죠. 계약서에 도장을 찍기 전, 많은 분들이 헷갈려 하시는 부분이 바로 세금 분담이에요. “이건 매수자가 내야 하나요? 매도자가 부담하나요?” 같은 질문은 정말 흔하게 오가는데요, 실제로 세금 항목마다 부담 주체가 다르기 때문에 정확히 알고 있어야 불필요한 분쟁도 줄일 수 있어요. 오늘은 부동산 거래 시 매수자와 매도자 입장에서 각각 어떤 세금이 발생하고, 누구 몫인지 하나씩 짚어볼게요. 실거래 예시도 함께 들어드릴게요.

1. 부동산 거래 시 발생하는 세금 항목 정리

부동산 거래 한 번에는 다양한 세금이 붙어요. 가장 대표적인 게 양도소득세와 취득세인데요. 여기에 더해 인지세, 중개수수료, 농어촌특별세 같은 세금성 비용도 함께 고려해야 해요.

예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 거래한다고 가정해볼게요. 이 경우 매도자는 보유 기간과 실거주 여부에 따라 양도세를 낼 수 있고, 매수자는 취득세 4.6% 전후(1주택 기준)를 부담하게 돼요. 이외에도 인지세는 50:50, 중개수수료는 계약 당시 협상에 따라 달라지죠.

2. 매도자가 부담하는 세금: 양도소득세

양도소득세는 집을 팔아서 이익이 발생했을 때 부과되는 세금이에요. 세율은 기본세율(6~45%)에 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 여부 등에 따라 달라져요. 예를 들어, 3억에 산 아파트를 6억에 팔면 3억의 차익이 생기는데, 이 중 공제 가능한 금액을 제외한 과세표준에 대해 세금이 부과돼요.

1세대 1주택이고 2년 이상 거주한 경우엔 비과세가 가능하지만, 다주택자나 조정대상지역 내 거래라면 중과세가 붙을 수 있어요. 2023년 기준, 조정지역 내 2주택자의 경우 양도세 중과세율이 20~30% 추가 적용돼서 부담이 큽니다.

3. 매수자가 부담하는 세금: 취득세 외

매수자가 내는 대표적인 세금은 취득세입니다. 보통 거래금액의 1~3%이지만, 주택 수나 가격에 따라 8%까지도 올라갈 수 있어요. 예를 들어 1주택자가 6억 원 아파트를 살 경우 1.1%인 약 660만 원 정도의 취득세를 내게 되지만, 3주택자는 8%인 4,800만 원 이상을 낼 수 있어요.

이외에도 농어촌특별세(고가주택일 경우), 지방교육세(취득세의 10%), 등기 관련 등록면허세 등이 추가됩니다. 매수자는 또한 입주 후 발생할 수 있는 재산세, 종부세의 납세 의무자가 되기 때문에 향후 세금 구조도 잘 따져봐야 해요.

4. 공통 부담 논란: 중개수수료, 인지세, 기타 비용

중개보수(중개수수료)는 법적으로 최대한도가 정해져 있지만 실제 부담 비율은 매수자와 매도자 간 합의로 정해져요. 일반적으로는 각각 반반씩 부담하는 경우가 많지만, 매도자가 급매할 경우 수수료 전액을 매도자가 부담하는 경우도 있어요.

인지세는 매매계약서 작성 시 필수인데, 거래 금액에 따라 인지세가 다르며 매수자와 매도자가 각각 50%씩 부담하는 게 관례입니다. 예를 들어 6억 원 거래 시 총 15만 원의 인지세가 발생하며, 각자 7만 5천 원을 부담해요. 이외에도 계약 해지 시 발생하는 위약금, 법무사 수수료 등도 미리 정해두는 게 좋습니다.

5. 분담 구도에 영향을 주는 협의 사례

실제로 세금 분담 구도는 당사자의 협상에 따라 유동적으로 바뀌는 경우가 많아요. 예를 들어 매수자가 “취득세가 부담되니 수수료는 매도자 쪽에서 다 내달라”고 요청하거나, 매도자가 “양도세가 너무 높으니 인지세는 매수자가 전액 부담하자”고 제안하기도 해요.

부동산 시장이 침체기일 때는 매도자가 세금 일부를 대신 내주며 매수자 유치를 시도하기도 해요. 반면 공급이 부족한 상승기에는 매수자가 대부분 비용을 떠안는 경우도 많습니다. 문서로 분담 항목을 명확히 기재하는 것이 분쟁을 줄이는 핵심이에요.

6. 실거래 기준 세금 분담 예시 분석

예를 들어 2024년 서울에서 7억 원 아파트가 거래됐다고 해볼게요.
– 매도자는 3억 원 양도차익이 있어 양도소득세 약 2,500만 원(공제 후)을 납부하고,
– 매수자는 취득세 약 770만 원(1.1%), 지방교육세 77만 원, 등록면허세 154만 원, 총 1,000만 원 이상 부담하게 돼요.
– 인지세는 15만 원으로 반반,
– 중개수수료는 양측이 각각 200만 원씩 부담하는 형태가 일반적이에요.

물론, 이 수치는 개인 사정에 따라 다르고, 면제 조건이 적용되는 경우도 있어요. 그래도 이처럼 항목별로 나눠서 예시로 보는 게 전체 세금 구조를 이해하는 데 가장 도움이 되더라고요.

맺음말

부동산 거래는 단순히 집을 사고파는 일이 아니라, 세금과 비용을 꼼꼼히 따져야 하는 재정 활동이에요. 특히 매수자와 매도자 간의 세금 분담 구도는 정확한 이해 없이 계약서에 서명하게 되면 나중에 불만이나 분쟁으로 이어질 수 있답니다. 오늘 정리한 항목들을 기준 삼아, 거래 전에 꼭 담당 중개사와 다시 한 번 체크해보시길 추천드려요. 세금은 거래 당일보다, 계약 전 협의가 핵심이에요!